Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

İnşaat sektörü tarafından gerçekleştirilen faaliyetler dünyada olduğu gibi ülkemizde de ekonomik büyümenin önemli itici güçlerinden biri olup ulusal tasarruflarımızın da kayda değer bir kısmı gayrimenkul yatırımlarında değerlendirilmektedir. Konut, ticari gayrimenkul, altyapı projeleri ve yurtdışı müteahhitlik sektörleri inşaat sektörünün alt sektörlerini oluşturur. Makroekonomik ve siyasi konjonktür, finansman koşulları, yasal düzenlemeler, kentsel dönüşüm ve mega projeler inşaat ve gayrimenkul sektöründeki hareketliliği doğrudan etkilemektedir.

Sermaye piyasalarındaki kaynakların gayrimenkul sektöründe etkin bir şekilde değerlendirilebilmesine yönelik olarak Türk Hukukunda Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) düzenlenmiştir. GYO’lar Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde yeni bir anonim şirket olarak ani usulde kurulabildikleri gibi, daha önce kurulmuş şirketlerin gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmeleri de mümkündür. Öte yandan en önemli husus GYO hisselerinin borsada işlem görme zorunluluğunun bulunmasıdır.

GYO’ları kapsayan yatırım ortaklıklarına ilişkin hükümler 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 48 ve 49 uncu maddelerinde yer almaktadır. SPK tarafından söz konusu maddelere dayanılarak hazırlanan III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde ise GYO’lara ilişkin her ayrıntı ele alınmıştır.
Diğer taraftan GYO’ların vergisel avantajları vardır. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları kurumlar vergisinden %100 istisna tutulmaktadır. Başka bir deyişle GYO’lar ne kadar kazanç elde ederse etsin kurumlar vergisi ödemez, Ayrıca GYO’ların hissedarlarına yaptıkları kâr payı dağıtımında gelir vergisi stopajı da yoktur.

Borsa İstanbul ve GYODER¹ verilerine göre ülkemizde 31 adet GYO bulunmaktadır. Bununla birlikte söz konusu GYO’ların neredeyse tamamı İstanbul ve Ankara merkezli olarak faaliyet göstermekte ve gayrimenkul portföylerinde yatırım yaptıkları gayrimenkul stokları da ağırlıklı olarak yine bu iki şehirde bulunmaktadır. İzmir ve yakın çevresinde hiçbir GYO bulunmayışı dikkat çekmektedir. Oysaki İzmir özellikle Karşıyaka, Bayraklı, Narlıdere ve son yıllarda yerli turistlerin gözdesi haline gelen Çeşme ilçeleriyle inşaat ve gayrimenkul yatırımları açısından oldukça cazip bir lokasyona dönüşmektedir.

İstanbul ve Ankara’nın gayrimenkul stokları ve halihazırda devam eden gayrimenkul projeleri ekseninde belirli bir doygunluğa ulaştığı ve dolayısıyla bu çerçevede elde edilebilecek kazanç/getiri oranlarında düşüşler gözlendiği ileri sürülebilir. Öte yandan İzmir’de gerçekleştirilen/gerçekleştirilebilecek gayrimenkul projelerini portföylerinde değerlendiren Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının hissedarlarına dağıtabileceği kâr çok daha fazla olacaktır. Her ne kadar günümüzdeki teknolojik imkanlar ile ulaşım kolaylığı İzmir merkezli olmayan bir GYO’nun İzmir’in gayrimenkul sektörüne yönelik sunduğu fırsatları değerlendirmesini mümkün kılıyor olsa da, İzmir merkezli bir GYO kentin inşaat sektörü üzerinden oluşturabildiği değeri çok daha yükseltecektir. Ayrıca refah seviyesi Türkiye ortalamasının üzerinde olan İzmirli borsa yatırımcıları ile İzmir merkezli GYO’lar arasında oluşacak sinerji kentin ekonomik büyümesi için ciddi bir lokomotif olacaktır.

¹Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği